Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fond d’investissement hors cote. C’est une solution pour investir indirectement dans l’immobilier, c’est-à-dire sans avoir à faire l’acquisition d’un bien immobilier.

En effet, une SCPI détient plusieurs biens immobiliers, achetés par les biais de fonds collectés auprès de plusieurs investisseurs. Ces derniers détiennent ainsi des parts sociales nominatives de la SCPI. Tous les investisseurs de la SCPI sont donc associés en proportion de leur investissement.

FONCTIONNEMENT DE L’INVESTISSEMENT EN SCPI

fonctionnement scpi

LES ORIGINES DE LA SCPI

La SCPI, le fond d’investissement immobilier 3.0

La SCPI comme on l’entend aujourd’hui est un placement immobilier mutualisé et régi par des régulations européennes en vue de la protection des investisseurs.

La première version de placement immobilier est l’investissement direct, qui correspond à l’acquisition d’un bien par un acteur. La deuxième génération, qui apparaît dans le début des années 60 et donne naissance au terme « Société Civile de Placement Immobilier », reprend une notion d’acquisition par la mutualisation des investissement issue du monde de la finance. L’introduction de la réglementation en 2013 a modelé la version de la SCPI telle que nous la connaissons aujourd’hui.

La notion de FIA (Fond d’Investissement Alternatif)

La SCPI fait partie de la famille de placement que l’on appelle les FIA ; Fonds d’Investissements dits « Alternatifs » (ou hedge funds) par oppositions aux placements financiers en bourse, OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Les FIA sont par définition tous les fonds qui lèvent des capitaux collectivement en vue d’une stratégie d’investissement définie et qui ne sont pas des OPCVM. Les FIA offrent des parts sociales non cotées en Bourse, alors que les OPCVM sont des fonds offrants des actions et obligations.

Les sociétés gestionnaires de FIA sont soumises à agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

La SCPI d’aujourd’hui en quelques lignes

Les SCPI peuvent acquérir des immeubles en vue de leur location, ainsi que des parts de sociétés non-cotées à vocation immobilière et dont l’objet repose sur le même que celui d’une SCPI.

Ainsi, une différenciation des SCPI s’opère en fonction de leur stratégie d’investissement, du type de bien acheté, de la zone géographique d’investissement et de son régime fiscal. On distingue ainsi 3 grandes catégories de SCPI :

  • Les SCPI de rendement – Focalisées sur l’immobilier d’entreprise et le résidentiel de service. Cette catégorie se caractérise par une distribution régulière de revenus.
  • Les SCPI fiscales – Focalisées sur le logement neuf. Ces SCPI se caractérisent par l’avantage fiscal introduits par diverses lois (Pinel entre autres).
  • Les SCPI de valorisation – Cette catégorie peut concerner tous types de biens. Elle a la particularité d’accumuler et placer les revenus pour une perception de dividendes à long terme. Seuls les intérêts sont reversés régulièrement aux investisseurs.

Une autre différenciation s’opère au niveau juridique, et se divise en deux familles :

  • Les SCPI à capital fixe : l’augmentation de capital doit respecter certaines conditions. De plus, l’investisseur peut acquérir des parts seulement lors d’une émission ou d’une augmentation de capital.
  • Les SCPI à capital variable : l’investisseur peut vendre ou acquérir des parts quand il le souhaite, c’est-à-dire que les variations de capital varient en fonction des entrées et des sorties dans la limite du plafond.

SCPI : QUELS AVANTAGES, QUELS FREINS ?

Les avantages de l’investissement dans une société civile de placements immobiliers

Il existe de nombreux avantages dans l’acquisition de parts auprès d’une SCPI :

  • Accessibilité

L’investissement via une SCPI est un investissement indirect. Il permet aux particuliers d’accéder à des projets immobiliers de grande ampleur avec un apport même avec un faible apport ; sachant que le montant nominal unitaire minimum d’une part équivaut à un minimum de 150 euros.

  • Diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI, c’est investir dans plusieurs biens immobiliers. En effet, une SCPI détient plusieurs biens – les fonds investis sont donc moins influencés par les évolutions de vie des biens et donc leurs perte de valeur dans le temps.

  • Simplicité de gestion

Les SCPI sont obligatoirement administrées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF. Ces dernières s’occupent de toute la gestion des biens de la SCPI (collecte des loyers, gestion technique, entretien, etc.) et reverse les revenus aux investisseurs une fois toutes les charges déduites.

  • Flexibilité de placement

Par nature, investir dans une SCPI c’est acquérir des parts sociales, ainsi il est beaucoup simple d’acheter ou de vendre des parts, qu’il l’est d’un bien immobilier, lors d’un investissement direct.

  • L’investisseur est protégé

La réglementation européenne ayant créé la troisième génération de fond d’investissement immobilier dans le but de protéger, cette dernière est très favorable à l’investisseur. La SCPI est soumise à des règles très précises.

Entre autres, chaque investisseur reçoit statuts, note d’information, rapports annuels, trimestriels et convocations aux assemblées générales. Par ailleurs, elle doit justifier d’une garantie bancaire visée par l’AMF : ce qui permet aux premiers investisseurs de récupérer leurs fonds si les souscriptions de parts sont insuffisantes.

SCPI : quelques inconvénients…

L’un des principaux inconvénient de cet investissement sont les frais annexes. Investir dans une SCPI peut coûter cher, car corrélé à divers frais, généralement au prorata des parts détenues, et redevables tout au long de la vie de l’investissement :

  • Frais de souscription
  • Frais de gestion
  • Frais de cession (à la charge de l’acquéreur)
  • Droits d’enregistrement

QUEL IMPACT DANS LE MONDE DE L’INVESTISSEMENT ?

Les SCPI sont devenues un véhicule d’investissement solide. Nous avons assisté à une montée en puissance de la formule ses dernières années et ce type d’investissement est devenu un des principaux produits d’épargne.

Aujourd’hui on le retrouve quasiment dans tous les montages d’ingénierie patrimoniale.

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