Qu’est-ce que l’assurance décennale ?

La loi Spinetta (loi du 4 janvier 1978), institue une présomption de responsabilité pesant sur les intervenants d’un projet de construction ou de travaux lourds. Les dommages ou malfaçons résultants de ces travaux imposent la souscription d’une assurance obligatoire, l’assurance décennale (ou assurance de responsabilité décennale).

Le texte précise :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). Une présomption de responsabilité pèse sur lui pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux (article 1792-4-2). La réception, prononcée contradictoirement, est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Ce principe de la responsabilité décennale est d’ordre public et ne saurait être altéré par contrat. »

Ce dernier point étant fondamental, aucun contrat ne peut annuler cette garantie due au maitre d’ouvrage. De plus, l’article L243-3 du Code de la construction prévoit une sanction allant jusqu’à 75000€ d’amande et 6 mois d’emprisonnement en cas de défaut d’assurance décennale obligatoire.

Quel piège éviter lors du choix d’une assurance décennale ?

Il convient d’être prudent quant à la nature de l’assurance souscrite. En France, l’ensemble des compagnies proposant ces contrats, sont garanties par l’état, c’est-à-dire qu’en dernier recours l’état sera garant. Néanmoins, des compagnies européennes proposent légalement des contrats d’assurance décennale aux entreprises françaises en libre prestation de service (LPS).

Ce procédé unique au monde permet à des assureurs des états membres de proposer des contrats hors de leurs frontières. On trouve parfois ces compagnies domiciliées à Gibraltar ou Chypre. Ces dernières ne bénéficient pas de la garantie de l’État français, en cas de défaut de la compagnie, l’entreprise perd donc toute garantie.

Certaines compagnies à l’éthique discutable en ont fait un fonds de commerce. Il convient donc de s’assurer de l’origine des attestations décennales des entreprises. C’est une des tâches assurées par les Assistants à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) lors d’opérations lourdes.

Qu’est-ce que l’assurance Dommages-Ouvrage ?

L’assurance Dommages-Ouvrage, couramment appelée « Assurance DO », est une garantie obligatoire qui doit être souscrite lors de travaux de construction ou de rénovation lourde. Elle doit être contractée par la maîtrise d’ouvrage avant l’ouverture du chantier (article L.242-1 du Code des assurances).

Cette assurance intervient pour défendre l’intérêt du maître d’ouvrage par le préfinancement des dommages de nature décennale. Elle permet la mise en place d’un processus plus rapide pour faire valoir et mettre en œuvre les garanties structurelles de type décennale. La compagnie d’assurance agit en premier lieu pour son assuré en procédant au financement et à l’exécution des réparations nécessaires. Elle ira ensuite faire valoir les responsabilités auprès de qui de droit en faisant jouer les assurances décennales des parties concernées. En résumé, l’assurance dommages-ouvrage est, en cas de sinistre, une anticipation des garanties décennales des intervenants d’un projet de construction.

C’est pour cela qu’en vertu de l’article L241-1 du code des assurances qui impose aux entreprises de se couvrir par une assurance décennale, la compagnie en charge du contrat de dommages-ouvrage réclamera à l’ensemble des dites entreprises leurs attestations de garantie décennale. C’est souvent l’AMO qui sera chargé de réunir ces documents pour le dossier de préparation du contrat de dommages-ouvrage.

Comment fonctionne l’Assurance DO ?

En cas de désordres sur un bâtiment, et avant toute déclaration, le maître d’ouvrage doit pré-évaluer la teneur du sinistre ; à savoir s’il relève effectivement de l’assurance dommages-ouvrage ou simplement de l’assurance multirisques. Cette petite prise de recul lui permettra souvent de gagner du temps dans le traitement de son sinistre.

Lors de ce constat il est néanmoins judicieux de voir au-delà du désordre et prendre en compte ses conséquences. En effet, certains désordres peuvent entrainer des sinistres en chaines, mettre en péril l’ouvrage ou encore entrainer des pertes d’exploitation. Il est donc utile de se poser les bonnes questions avant de déclarer. En cas de doute, l’assuré peut aussi se faire assister par des spécialistes dans sa démarche (AMO ou MOD).

Une fois cette étape passée commence alors un processus normé avec des délais que chacun doit respecter dans son propre intérêt.

À compter de la date de réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un premier délai de 10 jours préciser si la déclaration n’est pas réputée constituée, c’est-à-dire s’il manque les éléments nécessaires à sa prise en compte par l’assurance.

Toujours à compter de la date de réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour notifier à l’assuré si sa garantie est acquise ou non. Dans ce délai, la compagnie doit mandater un expert qui doit faire une première visite et établir un rapport préliminaire sur lequel l’assurance se basera pour donner sa décision. Si l’assuré souhaite récuser l’expert pour quelque raison, le délai est alors allongé de 10 jours, si une seconde récusation est faite, le délai est reporté de 30 jours supplémentaires et le sujet est alors pris en charge par le juge des référés pour la désignation d’un expert judiciaire. Si, une fois tout cela pris en compte, la compagnie d’assurance dépasse ce délais, l’assuré doit le notifier à l’assurance et la garantie peut lui être alors automatiquement acquise.

L’expert dispose alors de 30 jours (soit 90 jours à compter de la date de réception de la déclaration de sinistre) pour proposer une indemnité à l’assuré. Ce délai peut être étendu de 45 jours en cas de besoin, notamment pour une seconde expertise afin d’avoir un rapport définitif ou bien pour faire chiffrer les réparations par des professionnels. La compagnie d’assurance devra toutefois motiver sa demande de prolongation de délai.

A réception de la proposition d’indemnité, l’assuré peut soit l’accepter, soit la contester. S’il l’accepte, la compagnie dispose alors d’un délai de 15 jours pour verser l’indemnité (ou l’acompte s’il est convenu de régler le solde du sinistre sur facture). Si l’assureur ne respecte pas ce délais, l’assuré doit le notifier à ce dernier et peut alors engager les travaux nécessaires. L’indemnité sera alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Infographie du processus de Dommages-Ouvrage

Les trois tranches de prise en charge à connaitre

Trois tranches de montant de dommage conditionnent le fonctionnement de la garantie de dommages-ouvrage :

  • Pour un dommage d’une valeur inférieure à 1 630 € (valeur actualisée pour 2020), l’assureur n’est pas dans l’obligation de mandater un expert et peut prendre en charge directement le sinistre s’il l’estime justifié
  • Entre 1 630 et 137 500 € (valeurs actualisées pour 2020), la procédure est dite normale et correspond à ce qui est décrit plus haut
  • Pour un dommage dont la valeur est supérieure à 137 500 € (valeur actualisée pour 2020), sans la prise en compte des pertes d’exploitation, le dossier entre alors en « Avenant 1 » (plus précisément il est fait application du Chapitre 3 de l’Avenant 1). L’expert de l’assurance dommages-ouvrage n’agit plus obligatoirement pour compte commun. En effet, chaque assureur des différentes responsabilités mises en jeu peut désigner son propre expert pour constituer alors un « collège d’expert » qui aura pour but de chercher un accord sur le plan technique et financier. Chaque expert rendra alors son propre rapport avec les accords, mais aussi les désaccords qui devront être justifiés. Cet « Avenant 1 » prévoit une procédure d’arbitrage en cas de contestations.

Le défaut d’entretien fait perdre la garantie décennale

L’immobilisme d’un propriétaire dans l’entretien de son immeuble peut lui faire perdre le bénéfice de sa garantie décennale et de son assurance dommage ouvrage. La décision de la Cour de Cassation Civile 2 du 25/10/2018, T 16-23.103, en fait référence et considère que la négligence du propriétaire ayant entrainé un sinistre on ne peut pas considérer le dommage comme accident. Les assureurs qualifient cette négligence de « faute dolosive », une faute volontaire qui mène inévitablement à un dommage.

Il est donc primordial de s’assurer du bon entretien des ouvrages pour conserver les garanties décennales. Un suivi technique de qualité participe grandement à la conservation de l’immeuble et à la prévention des risques, mais aussi de l’obsolescence.

Lors de la livraison de l’immeuble, les entreprises titulaires des lots doivent donner des préconisations d’entretien dans le dossier des ouvrages exécutés conformément aux DTU (Documents Techniques Unifiés). De même, le coordinateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) édite en fin de mission un DIUO (Dossier des Interventions Ultérieurs sur l’Ouvrage), ce document donne également des préconisations d’entretien des ouvrages. Il est important de bien tenir compte de ces documents car en cas de sinistre, l’expert mandaté par la compagnie d’assurance peut les demander, accompagné des justificatifs de maintenance afin vérifier le bon entretien du bâtiment.

Nos préconisations pour une parfaite maitrise de la DO

Conseil #1 : Un montage de dossier solide

Le premier point important est le montage du dossier de dommage ouvrage. Il convient bien évidement de constituer un dossier le plus complet possible, les compagnies d’assurance sont des plus exigeantes sur cette phase. Mais il convient surtout de se constituer son propre dossier annexé au contrat de dommage ouvrage. Ce dossier devra contenir l’ensemble des documents constructifs (RICT, RFCT, Dossier de PC, Certificats de conformités, DIUO, PV de réception, PV de levée de réserve, l’ensemble de l’historique de GPA, l’audit de fin de GPA, etc., cette liste ne pouvant être exhaustive). Ce dossier servira à chaque déclaration de sinistre. Enfin, il devra être complété par chaque dossier de DO au fil de la vie de l’ouvrage.

Conseil #2 : Entretien, investir dans une gestion d’immeuble rigoureuse

Concernant l’entretien, il convient d’être très vigilant sur ce point. La liste des éléments techniques à entretenir et le détail de l’entretien nécessaire dépasse de loin le stricte cadre réglementaire. Si vous confiez votre bien en gestion auprès d’un administrateur de bien ou d’un AMO, assurez-vous qu’il soit qualifié pour la gestion d’un tel ouvrage. En effet, la carte G des administrateurs de biens n’est en rien un gage de qualité ! Par exemple, une régie logement ne saura pas gérer un entrepôt logistique, un bâtiment industriel ou un centre commercial. Il est primordial de s’entourer de spécialistes qualifiés, car comme souvent, l’économie faciale réalisée sur ce type de services peut avoir de très graves conséquences et se devenir une lourde charge financière à moyen-long terme.

Conseil #3 : Ne rien oublier grâce aux audits de garantie décennale !

Les audits de garantie décennale périodiques sont une bonne pratique pour s’assurer de la bonne gestion des dommages relevant de la garantie décennale, ils permettent d’avoir un œil extérieur sur le vieillissement de l’ouvrage. A minima, nous préconisons un audit de fin de période décennale pour solder dans les meilleures conditions possibles la garantie décennale.

Cet audit reprend l’historique, les différentes déclarations de sinistres, les reprises réalisées, les résurgences possibles et détecte d’éventuels sujets qui auraient été oubliés. Il permet de faire les ultimes déclarations de sinistre qui permettront de reprendre les dommages en garantie avant la fin de celle-ci. Le rapport d’audit de fin de décennale est une pièce qui vient compléter le dossier de dommages-ouvrage d’une dataroom d’immeuble. L’audit de fin de décennale rassure grandement les investisseurs sur la bonne gestion d’un immeuble.

Conseil #4 : « Avenant 1 » – Imposez-vous, c’est vous le propriétaire !

Dans le cas d’un dossier en « Avenant 1 », notre expérience préconise d’être très présent aux expertises et/ou de se faire accompagner (ou représenter) par un AMO et un conseil juridique. Il n’est pas rare que ces dossiers s’éternisent par excès de zèle d’un expert ou par la présence non souhaitée d’un avocat un peu trop agressif qui chercherait à influencer le collège d’expert. En tant que maître d’ouvrage il convient de rappeler à tous que l’ouvrage vous appartient et de rester maître de la situation.

Conseil #5 : Suivre et anticiper les dommages : mise en place d’un système technique et de gestion adapté !

Enfin, notre dernier conseil, et notamment pour le cas de complexes immobiliers importants, il y a forcément de nombreux dommages, même mineurs, qui devront être traités. Pour ne pas être dépassé par les évènements, il convient de confier cela à un service technique interne ou externe qui mettra en place un suivi exhaustif de la dommages-ouvrage. Il existe des techniques et stratégies de gestion de cette garantie pour en optimiser l’efficacité.

Vous êtes dans cette situation ?

Contactez-nous. L’équipe CONSOLSTAT composée de spécialistes vous apportera des conseils complémentaires et peut vous proposer un accompagnement à tout niveau sur le sujet.