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L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE
SOUS TROIS AXES

Le terme expertise immobilière est plutôt associé à la notion d’évaluation des actifs immobiliers. Mais pas seulement.

CONSOLEXPERT répond à l’ensemble des besoins d’audit et d’expertise qui peuvent être nécessaires sur un actif immobilier. Que ce soit à l’acquisition, en exploitation ou à la vente. Ces services sont particulièrement nécessaires dans le cadre d’une due diligence notamment.

LES ACTIVITÉS DE CONSOLEXPERT

 

Exploitation immobilière

exploitation immobilière

CONSOLEXPERT apporte son savoir-faire sur l’ensemble des aspects d’un bâtiment en exploitation. Nous vous conseillons pour la gestion de vos locaux en garantissant le confort des usagers, le bon entretien des installations et une optimisation des coûts. Et tout cela dans le respect des règles.

L’exploitation immobilière par CONSOLEXPERT :

  • Les budgets d’investissement (CAPEX)
  • Les budgets d’exploitation (OPEX)
  • Prévention des risques
  • Sureté des locaux

Un budget d’investissement, aussi appelé budget CAPEX (Capital Expenditure), regroupe toutes les dépenses effectuées par une société et se rattachant à ses investissements matériels. Ce sont les dépenses qui ont une valeur positive sur le long terme.

 

Besoin de visibilité sur vos budgets d’investissement ?

L’acquisition d’un actif immobilier implique un amortissement sur une période donnée. Cela est vrai également pour un locataire qui investit dans son outil de travail par un aménagement spécifique ou l’installation d’un process particulier (dans les entrepôts de messagerie notamment).

Pour le bon maintien en condition opérationnelle de l’actif et de ses aménagements, il est nécessaire de prévoir un budget d’investissement pluri-annuel afin de compenser le vieillissement et la détérioration des installations.

Notre solution CAPEX

CONSOLEXPERT peut élaborer pour vous les plans d’investissement nécessaires au bon maintien dans le temps de vos actifs. Pour cela nous réalisons un audit de ces derniers et de leurs installations afin de déterminer leurs cycles de vie et les périodicités de travaux à prévoir. Nous compilons les plans CAPEX et les budgets OPEX pour prévoir des plans pluri-annuels d’entretien et de travaux en identifiant les immobilisables et les charges.

Grâce à cela nous sommes en capacité de prévoir l’évolution de vos charges sur la durée des plans pluri-annuels.

Les services CAPEX de CONSOLEXPERT

> Audit CAPEX

> Plan d’investissement

> Plan pluri-annuel d’entretien et de travaux

> Estimation de l’évolution des charges

Un budget d’exploitation, aussi appelé budget OPEX (Operating Expenses), compile les dépenses d’exploitation de l’année en cours. Ce sont les charges nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et au confort des usagers.

 

Besoin d’une meilleure maîtrise des charges immobilières ?

Les charges OPEX comprennent par exemple les coûts d’entretien des installations techniques (ascenseur, chauffage, portail automatique, etc.), ainsi que les dépenses liées au ménage, à l’entretien des espaces verts ou encore les besoins en fluides (électricité et eau notamment). Elles incluent aussi les salaires des personnels postés (gardien, accueil, multi-technique, etc.).

Ce budget est révisé chaque année et doit être maîtrisé pour une gestion optimale de votre immobilier. C’est souvent l’un des postes principaux de dépenses pour les entreprises, d’autant plus pour celles qui sont étrangères au secteur de l’immobilier ou de la construction.

Notre solution OPEX

CONSOLEXPERT élabore pour vous les budgets de charges prévisionnels au moment de la livraison de l’immeuble ou de la surface. Nous pouvons également initier les appels d’offres des différents prestataires qui seront amenés à intervenir sur l’immeuble. Ensuite, nous piloterons les contrats fournisseurs pour s’assurer qu’ils soient au mieux de vos intérêts et qu’ils respectent les budgets élaborés en amont.

Pour les entreprises disposant de plusieurs surfaces ou immeubles, nous pouvons raisonner en portefeuille immobilier et négocier des contrat cadres pour réaliser des économies d’échelles.

Dans les complexes immobiliers hébergeant plusieurs entreprises, il est aussi possible de mettre en place un GIE ou une ASL afin de regrouper des contrats de prestataires pour mutualiser les dépenses.

Enfin, CONSOLEXPERT peut mettre en place un contrôle qualité pour vous assurer de la bonne réalisation des prestations contractuelles et des obligations réglementaires.

Les services OPEX de CONSOLEXPERT

> Élaboration du budget d’exploitation (OPEX)

> Appel d’offres prestataires

> Pilotage des contrats fournisseurs

> Négociation de contrats cadres

> Élaboration de GIE ou ASL

Le risque immobilier est un des risques principaux pour une entreprise. En effet, il influe notamment sur votre exploitation, sur vos charges, sur le bien-être de vos employés et sur votre réputation.

 

Besoin d’une meilleure maîtrise des risques immobiliers ?

Les risques immobiliers peuvent se catégoriser en quatre groupes :

– Le risque réglementaire, qui relève du respect de l’ensemble des normes applicables, ce qui implique un risque juridique accru en cas de défaillance;

– Le risque matériel et technique, qui relève des équipements et du structurel. Celui-ci implique un risque financier accru par des coûts non maîtrisés;

– Le risque d’usage, qui relève de l’utilisation quotidienne, du confort des employés et des implications sociales que cela peut engendrer;

– Le risque lié à la sûreté des biens et des personnes.

Notre solution en prévention des risques immobiliers

CONSOLEXPERT apporte son savoir faire dans la prévention des risques immobiliers. Nous pouvons vous accompagner pour mesurer votre exposition au risque et vous préparer au mieux dans vos relations avec votre assureur afin d’avoir de meilleurs retours lors des visites de leurs préventeurs. Nous pouvons par ailleurs accompagner avec vous ces visites de prévention afin de convenir en bonne intelligence des actions à mener pour satisfaire aux exigences de l’assurance.

Nous vous aiderons à mettre en place des plans d’actions préventifs et correctifs afin de maîtriser au mieux vos risques.
Dans cette démarche, nous élaborons avec vous des outils de cotation et de pilotage des risques.

Les services de gestion du risque immobilier de CONSOLEXPERT

> Audit de prévention

> Cotation de l’exposition au risque

> Plan d’actions préventif et correctif

> Négociation de contrats cadres

> Outils de cotation et de pilotage

Bien que ce sujet relève clairement de la gestion des risques, la prévention et la gestion de la malveillance mérite un chapitre à part. Celles et ceux qui ont dû réhabiliter des bâtiments vacants pillés et vandalisés, qui ont subi des vols de câbles, qui ont retrouvé des dépôts sauvages de détritus, de matériaux pollués ou qui ont hébergé malgré eux des squatters, comprendront cette démarche.

 

Besoin d’une meilleure protection de vos actifs immobiliers ?

Parce que nous avons malheureusement une grande expérience de ces sujets douloureux, nous pouvons vous apporter notre expérience de façon pragmatique.

Nous avons en outre la chance d’avoir pour partenaires des experts pointus et reconnus de la sûreté (HAXXOM, SECURITAS, VPS PRODOMO).

Notre solution en prévention des risques immobiliers

CONSOLEXPERT et ses partenaires vous aiderons à prévenir en amont ce genre de risque en établissant un diagnostic du risque de sûreté puis en proposant des pistes de protection de vos locaux.

En cas de faille de la sûreté de vos locaux, nous pourrons réagir rapidement pour vous aider à gérer les conséquences, résoudre le problème et éviter que cela ne se reproduise. Dans ce cas, l’action doit être prompte pour endiguer toute escalade de la situation.

CONSOLEXPERT peut également gérer la problématique avec votre assurance afin de garantir une meilleure prise en charge et un maintien de la garantie.

Les services liés à la sûreté de CONSOLEXPERT

> Audit de prévention

> Cotation de l’exposition au risque

> Plan d’actions préventif et correctif

> Négociation de contrats cadres

> Outils de cotation et de pilotage

Obligations réglementaires

Un nombre croissant d’obligations réglementaires s’impose aux différents acteurs de l’immobilier, qu’ils soient propriétaires, gestionnaires ou locataires. CONSOLEXPERT apporte son expertise pour répondre à ces différentes normes et vous conseiller dans les mises en conformité nécessaires.

Les thématiques réglementaires de CONSOLEXPERT :

  • Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE)
  • Etablissements Recevant du Public (ERP)
  • Accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite (APMR)
  • Code du travail

Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) est une installation qui peut présenter des dangers ou des nuisances pour les riverains et l’environnement. Elle est exploitée ou détenue par toute personne physique ou morale, publique ou privée.

 

L’ICPE vous concerne ?

Afin de réduire les risques et les impacts relatifs à ces installations et d’évaluer leurs aléas technologiques, la loi définit et encadre de manière précise les procédures relatives aux ICPE ainsi que la manière dont ces installations doivent être gérées. Le droit des ICPE est principalement régi par le livre I et le livre V du code de l’environnement.

CONSOLEXPERT accompagne ses clients dans le contrôle et la gestion de leurs installations ICPE, des simples installations soumises à déclaration aux sites complexes classés SEVESO.

Notre solution ICPE

Nous proposons des audits ICPE ponctuels ou périodiques qui permettent de s’assurer de la bonne conformité du site et d’établir des plans correctifs et préventifs le cas échéant.

Nous proposons également la gestion technique des installations ICPE avec un suivi périodique de la conformité, l’établissement de plans d’actions et la budgétisation et le pilotage de l’exécution de ces plans. Nous accompagnons également l’exploitant dans ses échanges avec les administrations (DRIIE, DREAL, Pompiers, etc.) et lors des inspections de ces dernières.

Nous assurons enfin la gestion des crises, qu’elles soient techniques, réglementaires ou juridiques, dans le cadre de l’exploitation d’installations ICPE.

Les services ICPE de CONSOLEXPERT

> Audit réglementaire ICPE

> Gestion de crise

> Étude technique ICPE

> Assistance inspection DRIEE – DREAL

Les ERP (Etablissements Recevant du Public) sont les lieux publics ou privés amenés à accueillir des clients ou des utilisateurs autres que les employés. Ces espaces sont donc soumis à des réglementations particulières en termes d’accessibilité, de sécurité, d’aménagement, de confort acoustique et électromagnétique.

 

Votre établissement reçoit du public ?

Les ERP sont classés en catégories et types qui définissent les exigences réglementaires applicables en fonction des risques.

Notre solution ERP

CONSOLEXPERT accompagne ses clients dans le contrôle et la gestion de leurs installations ERP, de la conception à l’arbitrage en passant par l’exploitation.

Nous proposons des audits ERP ponctuels ou périodiques qui permettent de s’assurer de la bonne conformité du site, de son exploitation et d’établir des plans correctifs et préventifs le cas échéant.

CONSOLEXPERT propose également la gestion technique des installations ERP avec un suivi périodique de la conformité, l’établissement de plans d’actions, la budgétisation et le pilotage de l’exécution de ces plans. Nous accompagnons également l’exploitant dans ses échanges avec les commissions de sécurité et lors des inspections de ces dernières. Nous pouvons assurer les missions de Direction Unique de Sécurité sur les ERP du 1er Groupe (catégories 1 à 4).

Nous assurons enfin la gestion des crises, qu’elles soient techniques, réglementaires ou juridiques, dans le cadre de l’exploitation d’installations ERP.

Les services ERP de CONSOLEXPERT

> Audit réglementaire ERP

> Étude technique ERP

> Gestion de crise

> Gestion technique et réglementaire d’un ERP

> Direction Unique de Sécurité

> Assistance commission de sécurité

Les normes APMR (Accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite) concernent les aménagements et les équipements des Etablissements Recevant du Public (ERP) mais également les logements et les entreprises régis par le code du travail.

 

Vous devez vous mettre en conformité APMR ?

La notion de PMR est très large, elle ne concerne pas seulement les gens ayant un handicap moteur mais bien toutes les personnes dont un handicap implique des difficultés à se déplacer.

Notre solution APMR

CONSOLEXPERT accompagne ses clients dans la mise en conformité de leurs établissements pour permettre l’accessibilité PMR dans les meilleures conditions.

Nous effectuons des audits APMR des installations afin de mettre en place des plans de travaux pour garantir la conformité des lieux. Nous pouvons également intervenir en phase conception pour étudier les meilleures solutions possibles afin de répondre aux normes.

Enfin, nous pouvons assister nos clients dans l’élaboration et le suivi de leur Registre public d’accessibilité (Depuis le 30 septembre 2017, décret n°2017-431 du 28 mars 2017).

Les services APMR de CONSOLEXPERT

> Audit réglementaire APMR

> Étude en phase conception

> Plan d’actions préventif et correctif

> Mise aux normes

Même si l’établissement n’est pas soumis à des réglementations particulières type ERP ou autre, il sera toujours à minima soumis au code du travail. Les maîtres d’ouvrages et les entreprises ont des obligations documentaires, d’aménagement et de suivis réglementaires de leurs installations et bâtiments.

 

Besoin de clarté dans la jungle réglementaire ?

L’activité professionnelle au sein d’un actif immobilier impose un cadrage réglementaire relevant du code du travail. Pour la sécurité des biens et des personnes.

En outre, des contrôles et maintenances conformes aux notices d’entretien des équipements permettent de conserver les garanties techniques et constructives et de maintenir les immeubles sur la durée afin de prévenir l’obsolescence de ces derniers.

Notre solution d’accompagnement en code du travail

CONSOLEXPERT accompagne ses clients dans le suivi documentaire réglementaire des immeubles et dans le suivi technique des contrôles et maintenances.

Nous établissons pour vous des plans périodiques, des vérifications, des contrôles et de la maintenance pour répondre aux obligations réglementaires du code du travail (et des ERP ou ICPE le cas échéant) et pour garantir au mieux le maintien en état de l’immeuble.

Nous pouvons également créer une base documentaire dématérialisée regroupant les documents permanents de l’immeuble (PC, DTA, Notices, etc.) et les documents de suivi périodique (vérifications, contrôles, entretiens, etc.) afin de disposer d’une base de données fiable et complète. Cette base de données documentaire peut servir à la constitution d’une dataroom en cas de cession immobilière.

Les services de suivi réglementaire de CONSOLEXPERT

> Audit réglementaire immobilier

> Base documentaire dématérialisée

> Suivi des contrôles réglementaires

> Plan périodique d’entretien et contrôle

> Prévention de l’obsolescence

Expertise évaluation

CFEI
Un simple avis de valeur peut être effectué par tout professionnel immobilier compétent sur le cas. La plupart des agents immobiliers sont tout à fait à même de donner un avis sur leur zone d’exercice. Mais ceci reste un avis et non une expertise.

Les expertises immobilières sont délivrées par des experts formés et certifiés.

Besoin d'évaluation immobilière certifiée ?

« Le terme « Expertise » correspond à la prestation d’un Expert en évaluation immobilière. C’est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Ce dernier doit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par diplôme ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique ou enfin, avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière. L’Expert assure, en outre, de manière permanente, l’actualisation des connaissances utiles à l’Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis. » – (Extrait de la charte de l’expertise en évaluation immobilière).

Notre solution d'expertise immobilière

L’expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant donné, cette valeur étant celle qui conviendrait au plus grand nombre d’acquéreurs. Seul un expert est apte à apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Nous intervenons pour vos différents besoins d’évaluation sur différents types d’actifs immobiliers, que ce soit en résidentiel ou tertiaire (Bureau, Commerces, Activité et Logistique). Nous réalisons notamment les évaluations de valeur vénale ou valeur locative. Cela peut servir en cas de préparation à une transaction (achat, vente, location, financement, etc.), pour faire un point régulier sur la valorisation de votre patrimoine immobilier, pour assister à la constitution de portefeuille, etc.

Nous calculons également les valeurs de pas de porte ou de droit au bail dans différentes circonstances.

Les missions d'expertise de CONSOLEXPERT

> Évaluation immobilière

> Actualisation d’une expertise antérieure

> Audit d’acquisition

> Évaluation du droit au bail

> Déplafonnement des loyers

expertise immobilière