Exploitation Immobilière

01. GESTION DE L’EXPLOITATION

Nous apportons notre expertise dans l’ensemble des aspects d’un bâtiment en exploitation. Nous vous conseillons pour la gestion de vos locaux en garantissant le confort des usagers, le bon entretien des installations et une optimisation des coûts. Et tout cela dans le respect des règles.

 

CAPEX

Les budgets d’investissement (CAPEX)

Nos services

> Audit CAPEX

> Plan d’investissement

> Plan pluri-annuel d’entretien et de travaux

> Estimation de l’évolution des charges

ERP

Un budget d’investissement, aussi appelé budget CAPEX (Capital Expenditure), regroupe toutes les dépenses effectuées par une société se rattachant à ses investissements matériels. Ce sont les dépenses qui ont une valeur positive sur le long terme.
L’acquisition d’un actif immobilier implique un amortissement sur une période donnée. Cela est vrai également pour un locataire qui investit dans son outil de travail par un aménagement spécifique ou l’installation d’un process particulier (dans les entrepôts de messagerie notamment).

Pour le bon maintien en condition opérationnelle de l’actif et de ses aménagements il est nécessaire de prévoir un budget d’investissement pluri-annuel afin de compenser le vieillissement et la détérioration des installations.
Nous pouvons
élaborer pour vous les plans d’investissement nécessaires au bon maintien dans le temps de vos actifs. Pour cela nous réalisons un audit de ces derniers et de leurs installations afin de déterminer leurs cycles de vies et les périodicités des travaux à prévoir. Nous compilons les plans CAPEX et les budgets OPEX pour prévoir des plans pluri-annuels d’entretien et de travaux en identifiant les immobilisables et les charges.

Grace à cela nous sommes en capacité de prévoir l’évolution de vos charges sur la durée des plans pluri-annuels.

OPEX

Les budgets d’exploitation (OPEX)

Un budget d’exploitation, aussi appelé budget OPEX (Operating Expenses), compile les dépenses d’exploitation de l’année en cours. Ce sont les charges nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et au confort des usagers.

Elles comprennent par exemple les coûts d’entretien des installations techniques (ascenseur, chauffage, portail automatique, etc…), mais aussi les dépenses liées au ménage ou à l’entretien des espaces verts ou encore les besoins en fluides (électricité et eau notamment) ainsi que les salaires des personnels postés (gardien, accueil, multi-technique, etc…).

Ce budget est révisé chaque année et doit être maitrisé pour une gestion optimale de votre immobilier. C’est souvent l’un des postes principaux de dépenses pour les entreprises, d’autant plus les entreprises étrangères au secteur de l’immobilier ou de la construction.

Nous pouvons élaborer pour vous les budgets de charges prévisionnels au moment de la livraison de l’immeuble ou de la surface. Nous pouvons également initier les appels d’offres des différents prestataires qui seront amenés à intervenir sur l’immeuble. Ensuite, nous piloterons les contrats fournisseurs pour s’assurer qu’ils soient au mieux de vos intérêts et qu’ils respectent les budgets élaborés en amont.

Pour les entreprises disposants de plusieurs surfaces ou immeubles, nous pouvons raisonner en portefeuille immobilier et négocier des contrat cadres pour réaliser des économies d’échelles.
Dans les complexes immobiliers hébergeant plusieurs entreprises, il est aussi possible de mettre en place un GIE ou une ASL afin de regrouper des contrats de prestataires pour mutualiser les dépenses.

Enfin, nous pouvons mettre en place un contrôle qualité pour vous assurer de la bonne réalisation des prestations contractuelles et des obligations réglementaires.

Nos services

> Elaboration du budget d’exploitation (OPEX)

> Appel d’offre prestataires

> Pilotage des contrats fournisseurs

> Négociation de contrat cadre

> Elaboration de GIE ou ASL

ICPE

Pilotage technique et réglementaire

Le pilotage technique et réglementaire des actifs immobiliers demande une expertise poussée des installations et des réglementations qui s’y appliquent en fonction de l’usage qui en est fait (bureau, commerce, activité, etc…).

Nous vous accompagnons dans le pilotage opérationnelle de vos surfaces. Nous pouvons vous conseiller sur l’entretien des locaux, sur la maintenance des installations, sur l’optimisation de vos consommations fluides et sur les aspects réglementaires répondant aux nombreuses normes en vigueur dans l’immobilier. Nous vous fournirons des outils de gestion permettant d’exploiter au plus juste selon vos objectifs et vos contraintes.

Nous pouvons élaborer les plans de maintenance nécessaire au bon maintien opérationnel de votre outil de travail.

Nos services

> Audit immobilier

> Plan de maintenance

> Élaboration d’outil de gestion et de pilotage

APMR immobilier

Nos services

> Audit de prévention

> Cotation de l’exposition au risque

> Plan d’action préventif et correctif

> Outils de cotation et de pilotage.

Code du travail

Prévention des risques

Le risque immobilier est un des risques principaux pour une entreprise. En effet, il influe notamment sur votre exploitation, sur vos charges, sur le bien-être de vos employés et sur votre réputation.

Nous vous apportons notre expertise dans la prévention des risques immobiliers. Nous pouvons vous accompagner pour mesurer votre exposition au risque et vous préparer au mieux dans vos relations avec votre assureur afin d’avoir de meilleurs retours lors des visites de leurs préventeurs. Nous pouvons par ailleurs accompagner avec vous ces visites de prévention afin de convenir en bonne intelligence des actions à mener pour satisfaire aux exigences de l’assurance.

Nous vous aiderons à mettre en place des plans d’actions préventifs et correctifs afin de maîtriser au mieux vos risques.

Dans cette démarche, nous élaborons avec vous des outils de cotation et de pilotage des risques.

Diagnostic Technique Global (DTG)

Le Diagnostic Technique Global, entré en vigueur en Janvier 2017, permet de déterminer les améliorations énergétiques et les travaux à faire dans les bâtiments ; il a pour but d’informer les copropriétaires de l’état général de l’immeuble.

Le DTG n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés. Il concerne :

  • Les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité. L’administration est alors en droit d’exiger un DTG.
  • Les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété.

La loi Alur oblige les copropriétés à mettre au vote de l’AG la réalisation d’un DTG mais il n’y a pas obligation de la voter.

Un diagnostic technique global comprend :

  • Un état des lieux des parties et installations communes du bâtiment ;
  • Un état de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
  • Un audit énergétique du bâtiment ;
  • Une analyse des améliorations possibles ;
  • Un budget prévisionnel simplifié ainsi que la liste des travaux nécessaires pour l’entretien de l’immeuble (sur 10 ans).

Le contenu de la DTG doit être présenté à la 1eAG de copropriétaires qui suit sa réalisation.

La réalisation du diagnostic est confiée à un diagnostiqueur pouvant justifier de compétences requises.

Nous sommes qualifiés pour effectuer le Diagnostic Technique Global. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’infos.

Nos services

> Diagnostic Technique Global (DTG)

> Mise à jour DTG

> Réalisation des appels d’offre

APMR immobilier

Sûreté des locaux

Bien que ce sujet relève clairement de la gestion des risques, la prévention et la gestion de la malveillance mérite un chapitre à part. Celles et ceux qui ont eu à réhabiliter des bâtiments vacants pillés et vandalisés, qui ont subi des vols de câbles, qui ont retrouvé des dépôts sauvages de détritus ou de matériaux pollués ou qui ont hébergé malgré eux des squatters, comprendront cette démarche.

Parce que nous avons malheureusement une grande expérience de ces sujets douloureux, nous pouvons vous apporter notre expérience de façon pragmatique. Nous vous aiderons à prévenir en amont ce genre de risque en établissant un diagnostic du risque de sûreté puis en proposant des pistes de protection de vos locaux.

En cas de faille de la sûreté de vos locaux, nous pourrons réagir rapidement pour vous aider à gérer les conséquences, résoudre le problème et éviter que cela se reproduise. Dans ces situations, l’action doit être prompte pour endiguer toute escalade de la situation.

Nous pourrons également gérer la problématique avec votre assurance afin de garantir une meilleure prise en charge et un maintien de la garantie.

Nos services

> Audit de prévention

> Cotation de l’exposition au risque

> Plan d’action préventif et correctif

> Outils de cotation et de pilotage.

Code du travail