Qu’est-ce que le DTG ?

Le Diagnostic Technique Global est un dispositif issu de la loi ALUR qui a été finalisé par un décret paru le 30/12/2016 et entré en vigueur le 01/01/2017.

Ce décret impose de proposer un diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation mis en copropriété.

Il a pour but d’informer les propriétaires sur l’état général de leur immeuble et les équipements collectifs présents dans l’immeuble et permet donc d’envisager d’éventuels travaux.

Quels sont les immeubles concernés par le DTG ?

Tous les immeubles ne sont pas concernés par ce diagnostic :

  • Les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété ; dans ce cas le DTG est obligatoire avant la mise en copropriété ;
  • Les immeubles faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité. Dans ce cas, l’administration est en droit de demander au syndic de copropriété de produire un DTG.

Hormis ces deux cas, la seule obligation dont sont redevables les syndicats de copropriétés depuis le 1er Janvier 2017 est de porter la question de la réalisation d’un DTG à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin que les copropriétaires se prononcent en faveur ou non. La décision est prise à la majorité simple (article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Que doit contenir un DTG ?

Un diagnostic technique global comprend différentes parties :

  • Un état des lieux des parties et installations communes du bâtiment ;
  • Un état de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
  • Un audit énergétique du bâtiment ;
  • Une analyse des améliorations possibles ;

Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation.

Il doit faire apparaître une évaluation approximative des coûts ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Si le diagnostic démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa réalisation la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités de son éventuelle mise en œuvre. Il faut également dans le carnet d’entretien de l’immeuble mentionner la liste des travaux, les équipements concernés et l’échéancier recommandé pour la réalisation de ces travaux.

Qui est compétent pour établir le DTG ?

L’article D731-1 du décret du 28 décembre 2016 ; indique que la personne qui peut réaliser ce diagnostic est une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.

Pour réaliser le DTG ; le prestataire « doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :

  • Les modes constructifs, traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre, qu’en second œuvre ;
  • Les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
  • Les pathologies des bâtiments et de leurs équipements ;
  • La thermique des bâtiments et les possibilités d’améliorations énergétiques et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
  • La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissances mentionnés ci-dessus ;
  • Les textes législatifs et règlementaires traitant de l’habitat et de la construction ;
  • La gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat des copropriétaires ;
  • Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission »

(Source FNAIM 2017)

Le prestataire proposant ses services doit justifier au syndicat des copropriétaires qu’il détient les compétences requises et produire, s’il en dispose de références sur des prestations similaires.

S’il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical s’il existe.

Le prestataire doit également justifier de son impartialité à l’égard du syndicat des copropriétaires, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble ou les équipements concernés par le DTG.

Le prestataire ne doit accorder aucune rétribution ou avantage au syndicat de copropriété pour lequel le DTG mentionné doit être établi ; il ne doit recevoir ni rétribution ni avantage de la part d’une entreprise pouvant réaliser les travaux mentionnés dans le DTG.

Il faut noter qu’en cas de vente d’un appartement de copropriété ou d’un lot entier, le notaire ou l’agent immobilier doit fournir les conclusions du DTG à l’acquéreur.